Quando viene applicata e per quale motivo
Il grado di ipoteca viene applicato quando per uno stesso bene vengono iscritte più ipoteche. Solitamente si tratta di un’operazione fatta su un immobile, il cui valore può ricoprire anche più finanziamenti.
In base all’ordine di registro si parlerà di ipoteca di primo grado, di secondo grado, ipoteca di terzo grado e così via.
Ovviamente, i creditori godrebbero del diritto di prelazione in base al grado di ipoteca.
Per chiarire meglio il tutto, supponiamo che tu voglia acquistare una casa da ristrutturare. Per acquistare la stessa richiedi l’apertura di un mutuo, aprendo contemporaneamente un’ipoteca sull’immobile acquistato come garanzia. Questa sarà l’ipoteca di primo grado, iscritta al primo creditore.
Successivamente, per sostenere le spese di ristrutturazione, apri una seconda ipoteca sulla casa con un secondo creditore. In questo caso si avrà un’ipoteca di secondo grado.
Nel caso in cui risulti inadempiente verso entrambi i creditori, sarai costretto a vendere l’immobile ipotecato per risarcire i due creditori. Il primo con cui hai iscritto l’ipoteca avrà il diritto di prelazione sul secondo. Questo otterrà il pieno risarcimento con la vendita dell’immobile, e il secondo avrà diritto a prendere la cifra residua generata dalla vendita. Qualora questa non bastasse a cancellare il debito, il secondo creditore potrà ottenere un risarcimento attraverso altre vie.
Iscrizione ipoteca di primo grado: come avviene?
L’iscrizione di un’ipoteca di primo grado avviene tramite emissione una Nota di iscrizione che deve essere consegnata al Conservatore dei registri.
In alcuni casi, per l’accensione dell’ipoteca potrebbe essere necessario emettere un atto pubblico davanti ad un notaio.
L’ipoteca assume validità dalla data di iscrizione presso i Registri immobiliari competenti del territorio in cui è situato l’immobile.
L’immobile iscritto (o il bene mobile registrato nel caso di ipoteca per finanziamento di piccola entità) deve essere di proprietà del richiedente, e non deve essere soggetto a vendita a causa di insolvenza. Può trattarsi dello stesso immobile appena acquistato per cui si è richiesta l’apertura di un mutuo ipotecario, oppure di un altro immobile appartenente al debitore.
L’iscrizione presso un pubblico registro è un requisito necessario per accendere l’ipoteca.
Alla stipula del contratto di finanziamento viene emessa una nota d’iscrizione, che sarà presentata al Conservatore dei registri. Questa dovrà essere accompagnata da un documento in cui sono palesate le motivazioni per le quali si costituisce l’ipoteca. Tale documento potrebbe essere il contratto di mutuo, il contratto di finanziamento, oppure una scrittura privata.
La Nota di iscrizione deve contenere i dati anagrafici di entrambi le parti (nel caso il creditore sia una banca o finanziaria, devono essere inseriti i dati anagrafici di un soggetto rappresentante dell’istituto), i dati identificativi dell’immobile, il capitale per la quale viene iscritta l’ipoteca, e i dati relativi al finanziamento comprensivi di tassi di interessi e numero di rate per il piano di ammortamento.
Se non viene predisposto un rinnovo prima della scadenza, l’ipoteca ha una durata di vent’anni. Il rinnovo può avvenire sotto – data, oppure predisposto in anticipo.
Come cancellare l’ipoteca di primo grado
Poiché ogni rinnovo di iscrizione all’ipoteca ha una durata di vent’anni, è probabile che al termine del pagamento del debito sia necessario intervenire con la cancellazione dell’ipoteca.
Come previsto dalla legge Bersani, la cancellazione è a carico del creditore, e il debitore non deve provvedere ad alcun costo. Nel caso di ipoteca volontaria non è previsto alcun intervento da parte del notaio, né vi è la necessità di redigere un atto pubblico.
Tuttavia, le cose cambiano nel caso di ipoteca giudiziale o legale. Questi due particolari tipi di ipoteca, infatti, prevedono un’ordinanza del giudice o un atto notarile, e i costi sono a carico del debitore.
Per poter procedere con la cancellazione si devono avere i dati di chiusura del finanziamento, e un documento emesso da parte del creditore in cui attesti che il finanziamento è stato chiuso.
Solitamente, l’operazione deve essere disposta dalla banca che ha aperto il mutuo, ma il debitore può verificare che la procedura venga effettivamente eseguita al termine del pagamento delle rate del mutuo.
La richiesta di cancellazione dell’ipoteca deve essere trasmessa all’Agenzia del territorio in cui si trova l’immobile.
Insieme all’autorizzazione del creditore, devono essere inviati:
- Il contratto di mutuo,
- La fotocopia dell’assegno dell’ultima rata pagata,
- I documenti di entrambe le parti
Cosa succede in caso di mancato pagamento delle rate di un mutuo ipotecario
Nel caso di mancato pagamento delle rate di un mutuo ipotecario, il creditore farà valere il suo diritto di prelazione sull’immobile con ipoteca di primo grado.
Il creditore potrà liquidare la casa ipotecata al fine di ottenere un risarcimento del debito. Questo otterrà i proventi dalla vendita fino al totale risarcimento del suo debito al netto degli interessi. La cifra restante, spetta ad eventuali altri creditori con ipoteche di grado minore, oppure tornano al debitore.
Prima di raggiungere lo stato di insolvenza, il debitore che non riesce a pagare il mutuo ha la possibilità di accedere a soluzioni alternative come la Surroga o la rinegoziazione del mutuo.
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