Costruire su terreno agricolo: casa mobile, in legno o prefabbricata

Quello da sapere per la costruzione su terreno agricolo

Un terreno agricolo, proprio come suggerisce il nome, è un pezzo di terra adibito per la coltivazione e per l’allevamento di bestiame. Un terzo scopo è dedicato alla salvaguardia delle zone boschive. Si trova all’interno di un territorio comunale e può essere sia pubblico, sia di proprietà privata.

La sua destinazione non prevede la realizzazione di case o la costruzione di soluzioni abitative. Per questi scopi vi sono infatti i terreni edificabili. Un terreno agricolo, quindi, è uno spazio libero pensato appunto per la coltivazione di frutti e ortaggi, oppure per il pascolo o l’allevamento di animali.

Vi sono però alcune eccezioni che permettono di porre costruzioni momentanee e facilmente rimovibili, oppure addirittura costruire case in muratura che siano utili all’impresa agricola.

Ogni comune definisce il proprio Piano Regolatore o Piano Urbanistico, e si stabiliscono quali saranno le zone destinate alla coltivazione, e quali saranno le zone residenziali, e quali aree verranno dedicate alla produttività. Queste zone vengono indicate con una lettera:

  • A si usa per il centro storico,
  • B alle aree già edificate
  • C è per le aree edificabili
  • D per le aree destinate alle attività produttive
  • E per le zone agricole
  • F per le aree destinate agli spazi pubblici.

Queste suddivisioni vengono fatte per evitare un’edificazione sregolata, e per salvaguardare comunque delle aree verdi all’interno di un comune.

Proprio per questo motivo vengono imposti dei limiti per l’edificazione su terreno agricoli, sia che si tratti di un’azienda, sia che si tratti di un privato. Ovviamente, in base all’identità del proprietario, cambiano le condizioni che consentono o meno al proprietario di costruire sul terreno, oppure di apporre una costruzione rimovibile e momentanea.

Prima di procedere con la costruzione, inoltre, è sempre meglio chiedere al comune di pertinenza del terreno agricolo, poiché ogni comune, in base al piano regolatore, potrebbe aver stabilito ulteriori limitazioni in tema di costruzioni su terreno agricolo. Prima di procedere con l’acquisto è bene informarsi di tutte le disposizioni in modo da non incorrere in sorprese sgradite o non considerate.

Per prima cosa è consigliabile verificare che il terreno in questione sia effettivamente agricolo, e che rientri nella Categoria E del piano urbanistico. Richiedendo al comune del terreno il Certificati di Destinazione Urbanistica è possibile conoscere la sua effettiva destinazione d’uso, e i vincoli che gravano sul terreno stesso. Inoltre, tale documento è necessario per poter effettuare il rogito, e il proprietario che vende il terreno è obbligato a darlo in visione al richiedente se ne è già in possesso.

Nell’atto del rogito, le due parti (venditore e acquirente) devono rivolgersi ad un notaio che formalizza il passaggio di proprietà e l’avvenuto scambio di denaro per l’acquisto dell’immobile.

Le imposte di un terreno agricolo sono differenti rispetto a quelle previste per una casa. In particolare l’acquirente dovrà pagare un’imposta di registro del 15% calcolata sul prezzo del terreno, nel caso questo non possa beneficiare di agevolazioni.

Il costo del notaio e l’imposta del registro sono tutte spese da aggiungere al prezzo del terreno e a carico dell’acquirente, salvo particolari accordi tra le due parti.

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    Costruire su terreno agricolo: è possibile?

    Se hai acquistato un terreno agricolo, e hai bisogno di scoprire se puoi utilizzare una casa mobile per riporre gli utensili destinati alla coltivazione, o magari una rimessa per i mezzi agricoli, sei sull’articolo giusto, e con un po’ di pazienza scoprirai tutte le condizioni che consentono di costruire su questi tipi di terreni.

    Un terreno agricolo è un pezzo di terra destinato alla coltivazione e all’allevamento. Non si tratta quindi di un terreno edificabile o che può essere utilizzato per motivi residenziali.

    Possono essere costruiti depositi o magazzini in legno o in altro materiale, purché destinati all’uso agricolo.

    Per quanto riguarda, invece, le case o soluzioni abitative o rimesse, è possibile costruirle, purché il terreno sia di proprietà di un’azienda o di un coltivatore diretto da almeno tre anni. Vi sono tuttavia delle limitazioni da seguire. Il terreno, infatti, non deve essere inferiore ai 10.000 metri quadrati, e la casa deve rispettare un indice di fabbricabilità. Inoltre, la casa deve essere utilizzata esclusivamente per l’abitazione del coltivatore, o per offrire alloggio agli operai.

    Per quanto riguarda le strutture rimovibili, è possibile installare tendostrutture purché queste siano movibili, e purché queste non rimangano installate più di 90 giorni. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione n. 38473/2019, sentenza del 2019. La buona notizia, però, è che non necessitano di permesso di costruire in quanto appartengono all’edilizia libera.

    Altre strutture rimovibili, come i comunissimi armadi degli attrezzi da giardino, o qualsiasi oggetto di arredo possa essere posti su terreno agricolo, purché questi non rimangano in modo permanente.

    Il discorso cambia se il capanno degli attrezzi è una struttura prefabbricata. In questo caso, infatti, bisogna vedere la superficie che occupa, e quindi se rientrano in edilizia libera o meno. Si consiglia sempre di richiedere in comune descrivendo il tipo di opera. Superata una certa grandezza, la struttura prefabbricata deve avere determinate caratteristiche di stabilità, e grandezza. Inoltre, deve essere richiesto il permesso di costruire poiché si tratta di vere e proprie costruzioni edili.

    Lo stesso discorso vale per silos, granai, e altre strutture che sono utili all’attività agricola. Se ciò non viene fatto, si incorre in un abuso edilizio. Oltre alla rimozione o alla demolizione forzata della struttura, le conseguenze sono multe salatissime. La demolizione può essere richiesta anche dopo un lungo lasso di tempo dalla costruzione, attraverso un’ingiunzione vincolante al proprietario.

    È sempre bene richiedere al comune un consulto, e valutare cosa si può costruire o porre sul proprio terreno agricolo, e cosa no. In questo modo si evitano errori in buona fede, con conseguente abuso edilizio.

    Qualcuno potrebbe risolvere il problema della mancata possibilità di edificare ponendo sul terreno agricolo una roulotte. Questa, però, è lecita solo se viene posta con finalità provvisoria. Questa, per esempio, può essere posta con finalità lavorativa, per esempio adibita come ufficio, ma deve avere carattere temporaneo. Vige la stessa regola delle tensostrutture: la costruzione non deve rimanere sul terreno agricolo per più di 90 giorni, altrimenti potrebbe scattare l’ordine di rimozione.

    Nel caso il terreno non serve per motivi agricoli ma per altre finalità, sarebbe opportuno richiedere un cambiamento di destinazione d’uso per lo stesso. Quest’ultima dovrà essere gestita da un tecnico professionista che redigerà la richiesta con documentazione tecnico-illustrativa. L’accettazione della domanda dipende da una serie di fattori in base alla collocazione del terreno, e alla posizione dello stesso.