Mutuo 100% valore immobile 2022: cos’è e quali banche aderiscono?

A quale banca affidarsi per un mutuo al 100% sulla perizia di immobile?

Nel corso dell’anno scorso c’è stato un progressivo aumento delle richieste di mutui per l’acquisto di abitazioni ed il trend sembra destinato a proseguire. Ovviamente prima di richiedere il finanziamento, le persone che vogliono acquistare casa si informano sulle condizioni applicate dai vari istituti eroganti, in modo da poter fare un confronto e scegliere la soluzione più conveniente. Tra le opzioni più interessanti va segnalato il mutuo al 100% del valore dell’immobile: è vero che nella maggior parte dei casi le banche non erogano più dell’80% del valore della casa, ma su questo argomento è meglio fare un po’ di chiarezza, perché è importante sempre verificare a cosa fa riferimento quella percentuale.

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    Cosa significa un mutuo al 100% valore immobile?

    Come abbiamo appena visto, gli importi dei mutui per l’acquisto di una casa vengono calcolati sulla base di una determinata percentuale del valore dell’immobile in questione. Quando si parla di mutuo al 100% si fa quindi riferimento ad un finanziamento che copre per intero il valore della casa. L’importo erogato dipende quindi da come viene stabilita questa valutazione. Quando il cliente presenta una domanda di mutuo, la banca non si accontenta di conoscere il prezzo della casa: vuole conoscere il reale valore dell’immobile e per questo invia un perito, incaricandolo di dare una valutazione reale.

    Il valore che emerge dalla perizia può essere diverso dal prezzo pattuito tra il venditore ed il compratore della casa. Nella maggior parte dei casi le banche calcolano l’importo del mutuo applicando la percentuale prevista (che difficilmente va oltre l’80%) a quello che risulta essere il valore più basso tra il prezzo di acquisto e la valutazione del perito. In altre parole:

    • se il valore stabilito dalla perizia è più alto del prezzo di acquisto, la percentuale viene calcolata sul prezzo;
    • se il valore stabilito dalla perizia è più basso del prezzo di acquisto, la percentuale viene calcolata sulla valutazione data dal perito.

    Quindi, se il prezzo della casa è pari a 100.000 euro ed il valore attribuito dal perito è pari a 80.000 euro, l’importo erogato sarà pari a 64.000 euro, ovvero l’80% della perizia: in una situazione di questo tipo il cliente alla fine con il finanziamento riesce a recuperare solo il 64% di quello che paga per comprare la casa.Mutuo 100 valore immobile

    Ma cosa accade nel caso contrario? Se il valore attribuito all’immobile dal perito supera il prezzo richiesto dal venditore, la percentuale viene calcolata sul prezzo. Supponendo quindi che la perizia abbia attribuito un valore di 100.000 ed il prezzo concordato tra compratore e venditore sia pari a 80.000 euro, il calcolo dell’importo si basa su quest’ultimo. L’importo sarebbe sempre pari a 64.000 euro, ma coprirebbe quasi per intero (l’80%, appunto) di quello che il compratore della casa deve effettivamente sborsare.

    La domanda che può nascere in questi casi è: perché il valore stabilito dalla perizia può essere tanto diverso dal valore commerciale? Il prezzo di acquisto di una casa si basa essenzialmente sull’andamento del mercato, prendendo come parametro principale i prezzi delle compravendite precedenti effettuate nella medesima zona. La perizia invece tiene conto solo in parte dell’andamento del mercato immobiliare: vengono considerati anche parametri diversi e specifici coefficienti. Per evitare brutte sorprese (ovvvero una perizia molto più bassa del prezzo pagato, cosa che comporterebbe l’erogazione di un mutuo di importo ridotto), prima di accettare la proposta di acquisto, sarebbe opportuno richiedere una pre-perizia.

    Ma ATTENZIONE: ci sono delle banche che non calcolano l’importo da concedere al cliente sul valore pi basso tra quello di acquisto e quello di perizia, ma che lo calcolano direttamente sulla valutazione effettuata dal perito. Questo significa che nel caso in cui la perizia attribuisse alla casa un valore più alto rispetto al prezzo, il cliente può ricevere un importo maggiore: se la differenza tra i due valori è abbastanza ampia, l’acquirente può ottenere un mutuo al 100% del valore dell’immobile stabilito in fase di contrattazione con il venditore. Per questo motivo gli esperti consigliano sempre a chi è intenzionato a richiedere un finanziamento per l’acquisto di una casa di cercare i mutui calcolati sulla valutazione del perito, perché si tratta della soluzione che permette di ricevere gli importi più alti.