Pertinenza con proprietario diverso su abitazione principale
Un caso particolarmente interessante è quello di due soggetti proprietari ciascuno di un’abitazione principale che condividono uno stesso bene pertinenziale. Pensiamo all’ipotesi di due proprietari di proprie abitazioni che condividono un box auto.
La questione è stata al centro di diverse interpretazioni giurisprudenziali e a riguardo si è espressa anche la Corte di Cassazione, intervenuta con due sentenze contrastanti tra loro.
- Nella prima, la 28664 del 2011, la Cassazione ha dichiarato l’incompatibilità del regime pertinenziale con l’ipotesi di immobili contemporaneamente funzionali a più immobili principali, in virtù dell’esclusività della funzione accessoria.
- Con la sentenza n. 27302 del 2013, però, ha ribaltato la situazione, ammettendo la possibilità di costituire un vincolo pertinenziale condiviso e favore di più immobili principali, dovendosi ritenere sussistente una volontà implicita dei comproprietari di costituire un vincolo pertinenziale in favore delle rispettive proprietà.
A questo punto il problema diventa fiscale. Come deve essere tassata la pertinenza condivisa?
In merito un chiarimento lo pone il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi) al cui art. 10, comma 3-bis, stabilisce che ciascun comproprietario può dedurre la quota di rendita della pertinenza condivisa in misura pari alla percentuale di possesso della stessa.
Distanza massima da pertinenza ad abitazione principale
Abbiamo visto nel corso della nostra trattazione che si parla di pertinenza, ai sensi dell’art.817 del Codice Civile, laddove sussistano:
- un criterio oggettivo, ossia il collegamento funzionale o strumentale del bene pertinenziale con quello principale;
- un criterio soggettivo, dato dalla volontà espressa del proprietario di destinare il bene pertinenziale in modo durevole a servizio o ornamento del bene principale.
Nella norma, tuttavia, non vi è alcun riferimento in merito alla distanza massima che una pertinenza deve avere rispetto all’abitazione principale.
Per logica siamo portati a pensare che il bene accessorio debba di fatto essere nei pressi dell’abitazione principale per soddisfare così il criterio della funzionalità e della strumentalità.
In effetti in questa direzione si è orientata la giurisprudenza, anche se in maniera spesso equivoca. Le varie sentenze o interventi ribadiscono la necessità dei due criteri sopracitati per la sussistenza del vincolo e l’applicazione delle agevolazioni in materia di imposte. In particolare, con Circolare 38/E del 2005, L’Agenzia delle Entrate ha precisato che le agevolazioni non possono applicarsi laddove la pertinenza non è oggettivamente destinata in modo durevole a servizio e ornamento del bene; circostanza che si verifica, ad esempio, nelle ipotesi in cui il bene pertinenziale è situato in un punto distante o persino in un comune diverso da quello dove si trova il bene principale. Se ne conclude che il bene pertinenziale deve essere collocato “in prossimità” del bene principale. Una prossimità tanto generica da rimanere soggettivamente interpretabile.
Pertinenza abitazione principale: IMU e costi da sostenere
Abbiamo a questo punto tutte le nozioni necessarie per capire come viene calcolata l’Imposta Municipale Unica sulle pertinenze collegate all’abitazione principale.
Dobbiamo, in particolare, considerare:
- l’art. 13 comma 2 Legge n. 214/2011 in materia di IMU;
- l’art. 817 del Codice Civile in materia di pertinenza;
- la Circolare 38/E 2005 dell’Agenzia delle Entrate;
- la tipologia di accatastamento.
Il vincolo pertinenziale, come si è avuto modo di ripetere spesso nel corso dell’articolo, si realizza quando una cosa accessoria viene collegata ad un’altra principale in base ad un nesso di funzionalità durevole nel tempo (art.817 C.C.). Tra bene principale e bene accessorio si crea pertanto un collegamento in termini di utilità. La stessa che per l’Agenzia delle Entrate deve essere oggettivamente dimostrata ai fini dell’applicazione delle agevolazioni e della tassazione prevista in materia di IMU, secondo quanto riportato nella Circolare 38/E.
A questo punto non resta che vedere cosa prevede la legislazione in materia di IMU.
Come anticipato, la Legge n. 214/2011 ha ridefinito la disciplina relativa all’applicazione dell’imposta municipale prevedendo l’esonero per la prima casa adibita ad abitazione principale a patto che non rientri in una delle categorie catastali riguardanti gli immobili di lusso (A1, A8, A9).
All’art. 13, comma 2, viene specificato che è possibile avere fino ad un massimo di 3 pertinenze (appartenenti a categorie diverse) per ciascuna abitazione principale. Bisogna, però, chiarire. Il proprietario può possedere anche più di 3 pertinenze, ma ai fini dell’esenzione dal pagamento dell’imposta rilevano solo 3, mentre per le altre scatta la tassazione. Inoltre si specifica che queste 3 debbono appartenere a categorie catastali differenti. Proviamo a capire meglio con un esempio pratico.
Supponiamo di avere due beni pertinenziali rientranti nella categoria catastale C2, come una cantina e una soffitta. In questo caso solo una delle due verrà considerata come pertinenza dell’abitazione principale (anche se risultano entrambe accatastate con l’abitazione principale) e potrà usufruire dell’agevolazione. Per quanto riguarda l’altra, invece, verrà censita con autonoma rendita catastale e quindi tassata come tale.
Una soluzione è data dagli interventi sul bene accessorio con conseguente cambiamento della destinazione d’uso, come ad esempio ristrutturare una cantina per farne un garage. In questo caso la tipologia catastale cambia, rientrando il garage nei beni pertinenziali appartenenti alla categoria catastale C6.
In sintesi, la regola è la seguente: ai fini dell’esenzione e delle agevolazioni sull’IMU è necessario che le pertinenze (fino ad un massimo di 3) appartengano a categorie catastali differenti.
Questa regola è valida anche al fine del calcolo dell’IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche), dal momento che le pertinenze concorrono alla determinazione del reddito immobiliare complessivo che, per legge, rientra tra i requisiti richiesti per la determinazione dell’imposta.
Siamo giunti al termine di questo lungo percorso nel mondo delle pertinenze. In questo approfondimento ci siamo limitati ad analizzare la situazione con esclusivo riferimento all’abitazione principale, ma la disciplina riguardanti le pertinenze è molto più ampia e complessa anche in relazione ad altri beni immobili.
Abbiamo cercato di spiegare in maniera semplice l’orientamento giurisprudenziale alla luce dei più recenti interventi, sebbene, come abbiamo rilevato, esistono aspetti ancora oggi lasciati a libera interpretazione (come la questione sulla distanza massima della pertinenza dal bene principale). Come avvenuto di recente, è probabile che in futuro non mancheranno altri interventi che potrebbero chiarire o modificare alcuni aspetti di una materia che, per quanto apparentemente avente ad oggetto beni immobili “superflui”, può rivelarsi rilevante sotto molti punti di vista, fiscali in primo luogo.
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