Iva prima casa: quando e quanto si paga?

Iva prima casa: costo, pagamento e calcolo

Quando si acquista un immobile, oltre al prezzo d’acquisto, si va incontro ad una serie di costi accessori che, spesso, spaventano i più: imposte di registro, provvigioni, spese notarili e, tra queste, c’è anche l’Iva sulla prima casa.

Come sappiamo, l’ imposta sul valore aggiunto (Iva) è un’imposta che viene applicata sul valore aggiunto di ogni fase della produzione, di scambio di beni e servizi.

Quando acquistiamo un bene o ci avvaliamo di un servizio, indirettamente paghiamo una piccola tassa che incide, in alcuni casi in modo significativo, sul costo complessivo di quel prodotto o di quel servizio. Ecco perché quando si profila un aumento dell’Iva, la notizia è spesso accompagnata da non poche polemiche!

Si tratta, tuttavia, di un’imposta adottata da diversi Paesi del mondo, tra cui anche l’Unione europea che, con la direttiva 2006/112/Eu, ne controlla e disciplina il regolare aggiornamento.

Nel nostro Paese sono quattro le aliquote previste:

  • aliquota minima del 4% su prodotti di primaria importanza;
  • aliquota ridotta del 5% su prestazioni sanitarie, sociali ed educative per cooperative sociali;
  • aliquota ridotta del 10% su prodotti e servizi turistici, alimentari ed edili;
  • aliquota ordinaria del 22% su tutti gli altri prodotti

Nel settore immobiliare e dei mutui questa imposta è conosciuta coma Iva prima casa (ma ne è prevista una anche per l’acquisto della seconda casa), che va a sommarsi alle altre spese accessorie previste quando si effettua l’acquisto di un immobile, anche se in taluni casi, come vedremo, esistono delle agevolazioni.

Di cosa si tratta nello specifico? Quando si deve pagare? Come e quando si applicano le agevolazioni?

In questo articolo risponderemo a tutte queste domande per fornire un’idea quanto più esaustiva sull’argomento.

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    Cos’è l’Iva sulla prima casa?

    Con riferimento ai mutui, l’Iva prima casa costituisce un’imposta sull’atto di compravendita immobiliare. Ma è sempre dovuta?Iva prima casa

    Per rispondere a questa domanda bisogna distinguere tra:

    • acquisto dell’immobile da un privato;
    • acquisto di un immobile esente da Iva da un’impresa;
    • acquisto di un immobile soggetto ad Iva da un’impresa.

    Negli ultimi due casi, inoltre, bisogna ulteriormente distinguere. Acquistare un immobile soggetto ad Iva significa che la casa messa in vendita dall’impresa è di nuova costruzione, mentre nell’altro caso ci si riferisce:

    • al costruttore che vende entro 5 anni dal termine dei lavori di costruzione;
    • a immobili classificati con finalità sociali.

    È bene tenere a mente questa classificazione per capire a quanto ammonta l’Iva attualmente in caso di acquisto della prima casa e quando invece non si applica oppure si può godere delle agevolazioni.

    Calcolo Iva prima casa: ecco a quanto ammonta

    Vediamo ora a quanto ammonta l’Iva prima casa. In base alla distinzione fatta possiamo dire che nel caso di acquisto dell’immobile da un privato o da un’impresa la cui costruzione è esente da Iva (tenendo conto delle caratteristiche indicate nel paragrafo precedente) non è prevista l’Iva, cosicché l’acquirente dovrà provvedere solo (si fa per dire!) al versamento delle imposte catastali, ipotecarie e di registro, per le quali anche, tuttavia, sono previste agevolazioni (per un approfondimento sull’argomento puoi confrontare l’articolo qui).

    Nel caso invece di acquisto da un’impresa di un fabbricato soggetto ad Iva si applica di norma un’imposta di valore pari al 10%. In realtà l’attuale legislazione prevede l’applicazione di un’agevolazione fiscale, in base alla quale è possibile ridurre la tassazione al 4%, ma solo sulla base di determinati requisiti, quali:

    • l’acquirente non deve risultare titolare di altri immobili, ossia che la casa da acquistare risulti come prima abitazione;
    • l’immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell’acquirente oppure quest’ultimo deve stabilire la residenza nell’immobile entro 18 mesi (è possibile l’acquisto di un immobile classificato come prima casa anche in un Comune diverso da quello di residenza, purché vi si svolga una qualche attività);
    • l’immobile non deve rientrare nella categoria di lusso.

    Piuttosto, c’è da dire che proprio in relazione alle abitazioni appartenenti alle categorie catastali di lusso (A1, A8 e A9) si applica l’importo massimo di Iva, che attualmente è al 22%, il che, ovviamente, equivale ad un costo non certo di poco conto.

    Per beneficiare dell’Iva al 4% sulla prima casa, l’acquirente deve presentare al rivenditore un’autodichiarazione Iva ridotta 4% sulla prima casa (di cui è possibile trovare un documento FAC-simile su internet) in cui si autocertifica di rientrare nella casistica prevista per questo caso e a cui vanno allegati, oltre i documenti di identità, anche una copia della concessione edilizia e un’eventuale copia dell’atto preliminare.

    Conosciuti questi parametri è possibile calcolare a quanto ammonta precisamente l’importo da versare per l’Iva acquisto casa, sapendo che occorre sempre partire dalla base imponibile.

    L’operazione da fare è molto semplice: basta applicare al prezzo dell’immobile l’Iva.

    Per fare un esempio pratico: mettiamo caso che l’immobile costi 300.000€. Applicando un’Iva al 4% il costo ammonterebbe a 12.000€.